 |
| Иллюстрация: AI |
Сделка по продаже унаследованной квартиры в Беэр-Шеве обернулась для четырех братьев и сестер серьезными финансовыми потерями. Помимо продажи недвижимости за 1,4 млн шекелей, им придется выплатить покупателю 140 тысяч шекелей компенсации, оплатить его адвокатские расходы в размере 30 тысяч шекелей и возместить судебную пошлину. Причиной стали долги одного из наследников, из-за которых квартира оставалась под арестом значительно дольше предусмотренного договором срока.
Такое решение вынесла судья Мирового суда Беэр-Шевы Рахели Тиктин-Адулам, признавшая, что продавцы существенно нарушили условия договора купли-продажи. Суд подчеркнул: обязанность снять все обременения с недвижимости лежала исключительно на продавцах, независимо от того, кто из них стал причиной возникновения задолженности.
Покупатель приобрел квартиру по адресу улица Ривка, 46, у четырех наследников.
Однако после передачи квартиры обнаружилась проблема, которая впоследствии привела стороны в суд. На недвижимость были наложены два ареста, связанные с долгами одного из продавцов. Первый зарегистрировало Налоговое управление Израиля, второй - муниципалитет Тель-Авива.
Как следует из материалов судебного разбирательства, арест Налогового управления вступил в силу в январе 2022 года. Снять его удалось только в октябре того же года, спустя девять месяцев.
С муниципальным арестом ситуация оказалась еще сложнее. Его зарегистрировали в мае 2022 года, а отменили лишь в октябре 2023 года. Таким образом, обременение сохранялось приблизительно полтора года.
Из-за возникших препятствий покупатель смог завершить оформление прав собственности на себя и свою бывшую спутницу только в мае 2024 года.
Между тем условия подписанного сторонами договора были предельно конкретными. Продавцы обязались обеспечить снятие любых арестов и других обременений с квартиры в течение 14 дней. Задержка более чем на 40 дней прямо признавалась существенным нарушением соглашения.
На случай такого нарушения стороны заранее предусмотрели фиксированную компенсацию в размере 140 тысяч шекелей.
Рассмотрев обстоятельства дела, судья Рахели Тиктин-Адулам установила, что фактические сроки снятия арестов многократно превысили установленные договором ограничения. Следовательно, у покупателя возникло право требовать согласованную компенсацию.
Ответчики попытались переложить часть ответственности на самого покупателя. Они утверждали, что он также допустил задержку, поскольку не вернул вовремя документы, необходимые для оформления ипотечного кредита.
Суд действительно установил, что ипотечные документы были подписаны с опозданием относительно предусмотренного договором срока в пять рабочих дней.
Однако этот факт не изменил выводов суда. По мнению судьи, задержка со стороны покупателя не освобождала наследников от самостоятельной обязанности урегулировать задолженности и добиться снятия арестов.
«По условиям договора именно продавцы были обязаны обеспечить снятие обременений за свой счет», - подчеркнула судья.
Дополнительные вопросы у суда вызвали действия продавцов после обнаружения проблемы.
В направленном покупателю письме они заверяли, что арест, наложенный муниципалитетом Тель-Авива, будет снят в ближайшие дни. В действительности до его отмены прошло еще семь месяцев.
Судья учла и то, что ответчики не пригласили для дачи показаний двух специалистов, непосредственно участвовавших в сделке: риелтора и адвоката, сопровождавшего оформление продажи квартиры.
По правилам гражданского судопроизводства отказ стороны от представления доступных ей существенных свидетельских показаний может учитываться при оценке доказательств не в ее пользу. В данном случае отсутствие этих свидетелей не помогло продавцам подтвердить свою позицию.
Поняв, что избежать ответственности не удается, ответчики попытались добиться хотя бы уменьшения суммы договорной компенсации.
Но и этот довод суд отклонил по процессуальным основаниям.
Выяснилось, что требование о снижении компенсации не было включено в первоначальный отзыв на иск. Впервые продавцы заявили о нем лишь на стадии заключительных прений.
Судья указала, что столь позднее выдвижение нового требования не позволяет рассматривать его в установленном процессуальном порядке. В результате предусмотренная договором сумма в 140 тысяч шекелей осталась без изменений.
Впрочем, не все требования покупателя были удовлетворены.
Помимо договорной компенсации, истец просил взыскать с ответчиков еще 20 тысяч шекелей за причиненный моральный ущерб.
Суд отказал в этой части иска, пояснив, что согласованная сторонами фиксированная компенсация предназначена для покрытия ущерба, возникающего вследствие соответствующего нарушения договора. Оснований для дополнительного взыскания заявленной суммы суд не установил.
В итоге Мировой суд Беэр-Шевы обязал ответчиков выплатить истцу 140 тысяч шекелей за существенное нарушение договора купли-продажи.
Кроме того, наследники должны возместить покупателю 30 тысяч шекелей расходов на адвоката и уплаченную судебную пошлину. Таким образом, общая сумма взыскания составит не менее 170 тысяч шекелей без учета судебной пошлины.
