Разделы

суббота, 27 февраля 2016 г.

Кого испортил квартирный вопрос?

Фото: Михаил Фейгин
В начале этой недели государственный оценщик опубликовал ежегодный отчет о состоянии цен на рынке недвижимости. Против статистики не попрешь, как известно. А статистика остается неумолима: мыльный пузырь недвижимости продолжает раздуваться. Правительства одно за другим транслируют населению некую борьбу с дороговизной жилья, и получается когнитивный диссонанс. Нам всем нужен доктор ухо-глаз, к которому хотел попасть тот еврей из советского анекдота, который слышал одно, то есть пропаганду, а видел своими глазами совершенно иное.

Мыльный пузырь недвижимости продолжает надуваться. Он словно не слышит все громкие заявления премьер-министра, министров финансов, министров строительства, председателей Центробанка и других руководителей нашей экономики. Вы, голубчики, разглагольствуйте, а Васька слушает, да есть.

Мыльный пузырь недвижимости продолжает расти, разрушает судьбы простых израильтян. Молодых семей, которые вынуждены расстаться с мечтой о собственном семейном гнездышке. Пожилых репатриантов, которые годами стоят в очереди на хостель, продолжая при этом платить огромные деньги за разбитые халупы, да еще и переезжать почти каждый год. Мыльный пузырь выталкивает из нашей страны молодых, перспективных, самостоятельных людей, которых с распростертыми объятьями примет любая страна.


Итак, по данным за 2015 год, которые выдал компьютер государственного оценщика, цены на недвижимость выросли в среднем на 8%. Только за последний квартал 2015 года, то есть за 3 месяца, рост составил в среднем по стране 2,5%. Если мы возьмем отдельные города, то здесь рекордсменами оказались Ашкелон и Беэр-Шева. В 2015 году цены на квартиры здесь выросли аж на 15%!

8% в год – это значит, что за 10 лет цены вырастут вдвое (1,08 в десятой степени). И это если предположить, что цены продолжат расти в том же темпе. Если рост цен не ускорится. А теперь представьте семью, которая пытается скопить начальный капитал, чтобы купить квартиру. Возьмем средненькую квартиру не в самом центре, скажем, стоимостью миллион шекелей. 8% это 80 тысяч шекелей. То есть нужно откладывать по 80 тысяч в год только чтобы успевать за ростом цен. А чтобы приблизиться к квартире – хотя бы по 10 тысяч шекелей в месяц. Какая семья потянет сегодня такую нагрузку? Особенно если живет она на «схируте».
Наш прошлый министр строительства сел в галошу. Ури Ариэль из Еврейского дома настолько уверовал в эффективность своих мер (которые, кстати, не выдерживали никакой критики, как и программа Лапида о новых квартирах без НДС для молодых семей). Рассказывают, что жена Ури Ариэля решила купить квартиру для кого-то из детей (их у него шестеро) или внуков. Узнав об этом, министр строительства уговорил ее не делать этого, а подождать. Пока цены упадут. Чтобы сэкономить большую сумму. За те неполных два года, когда он возглавлял Минстрой, цены существенно подросли. И его жена уже не смогла купить квартиру. Вот оно как в жизни бывает.

Нынешний министр строительства, генерал запаса и бывший кандидат на пост начальника Генштаба Йоав Галант старается не делать столь категоричных заявлений. Да и жилищная проблема от него очень далека, ведь о его фамильном замке в Галилее слагают легенды. «Понятно, что на рынке что-то происходит, - говорит Галант. – И рост цен уже не будет таким, как прежде». Что мы поняли из этого? Что цены будут расти, но может быть не так круто. Хотя и это, похоже, выдавание желаемого за действительное.

Босс Галанта по партии, министр финансов Моше Кахлон, имеет в своем послужном списке реформу на рынке мобильной связи. Он до сих пор ослеплен этим успехом, и не перестает сам себя хвалить. Но это стало для Кахлона своеобразной ловушкой. В любой области он пытается провернуть то же самое. Увеличить конкуренцию и снизить цены. Только рынок недвижимости – это не только несколько строительных компаний. Это десятки тысяч частных лиц, которые продают квартиры «со вторых рук». Конкуренция здесь не работает. Кахлон пытается воздействовать на рынок пресловутым психологическим фактором, раздавая без конца интервью о том, что цены вот-вот упадут. Но и это уже не работает. Еще совсем недавно весь рынок замер в ожидании квартир без НДС, спрос был практически заморожен. Но цены не пошли вниз. Продавцы просто решили не продавать в такой проблематичный момент. Ведь квартиру всегда можно сдавать, получая за это очень приличный дивиденд.

Когда тысячи ожидающих поняли, что никаких квартир без НДС не будет, они ринулись покупать. Рынок не успел отреагировать, спрос многократно превысил предложение. Цены скакнули вверх. Мыльный пузырь продолжил раздуваться.

Сегодня в моде другая программа – цена для новосела. Придумали даже такую схему, что банки будут выдавать ипотеку до 90%. Но если вы посмотрите, в каких районах возводятся проекты по этой схеме, где лотереей будут разыгрываться счастливые билетики на скидку в 25 – 30%, то вы увидите, что там как раз рынок перенасыщен. Возьмите, хотя бы, Кфар-Саву и Петах-Тикву. Там столько построили, что даже в пресловутом последнем квартале 2015 года рост цен составил… 0%. Есть еще периферия, где, прямо скажем, большие очереди не стоят. На периферии нет работы, да и молодым семьям жить там откровенно скучно. Чего греха таить? И на фоне этого совершенно не понятно, чем правительство не устраивает закон Орли Леви о 90% ипотеке. Разве что тем, что он позволит покупать жилье на вторичном рынке, да и тем, что он предложен депутатом от оппозиции.

Наша жилищная проблема появилась не на пустом месте. Она имеет несколько контекстуальных причин:

Распродан и запущен фонд социального жилья;

Государству выгодно спекулировать земельными участками;

У нас маленькая страна и площади под строительство ограничены;

Чудовищная волокита и бюрократия, на оформление необходимых для строительства разрешений уходят годы;

Евреи не любят физическую работу, поэтому в строительной отрасли ощущается острая нехватка рабочих рук. А завозить строительных рабочих из-за границы в требуемых количествах не позволяют те же бюрократы;

Наши строительные подрядчики давно уже сформировали - фактически - картель. Как только они чувствуют, что цены могут понизиться, тотчас замораживается строительство «до лучших времен». Кстати, это один из самых влиятельных картелей в Израиле;

Отсутствие вменяемой стратегии на уровне правительства, министерств и ведомств;
Жесткая регуляция ипотечных банков, ужесточенная для снижения спроса на квартиры. А реально новые правила Банка Израиля лишили десятки тысяч семей надежды на квартиру;
Высокий прирост населения. Только чтобы его компенсировать, мы должны строить 60 тысяч единиц жилья в год. Реально мы строим вдвое меньше.

Ломать рынок – неблагодарное дело. Понимает ли Кахлон все эти проблемы? Или просто, как последний «хапер», пытается пропиариться любой ценой. Рынок не так прост. Он может отомстить. Он не прощает ошибок. И он совсем не похож на рынок сотовой связи, где наш Кахлон так преуспел. Пока результаты его деятельности мы можем оценивать лишь по данным государственного оценщика (смотри выше). Боюсь, что шансы этого правительства решить жилищный вопрос стремительно приближаются к нулевой отметке.

Давид Марков, "Вести"

Комментариев нет:

Отправить комментарий